L'achat d'un appartement sur plan est un investissement pour l'avenir. L'acheteur s'assure un prix initial et le promoteur obtient les fonds nécessaires à la réalisation du projet. Cependant, sur le marché dominicain, caractérisé par la fluctuation constante des prix des matériaux, des fournitures et de la main-d'œuvre, la volatilité des coûts de construction devient un facteur incontournable.
En République dominicaine, la hausse constante des coûts dans le secteur a suscité un débat sur une question essentielle : le prix peut-il être modifié après la signature du contrat ? La réponse est oui. Dès lors, comment cet ajustement doit-il être effectué pour garantir sa validité technique, juridique et économique ?
Le mécanisme le plus objectif pour justifier ces ajustements est l'Indice direct des coûts de construction de logements (ICDV), publié par l'Office national des statistiques, qui fait autorité en la matière. Cependant, son application a suscité des controverses et des plaintes auprès de l'organisme de protection des consommateurs (Proconsumidor), ainsi que des débats sur l'équilibre contractuel entre promoteurs et acquéreurs.
La difficulté réside dans la détermination des modalités, du moment et des éléments auxquels cet ajustement doit s'appliquer, ainsi que de la proportion du prix concernée. Faut-il indexer la valeur totale du bien ? Uniquement la part correspondant à la construction ? Le promoteur doit-il absorber une première partie des hausses ? Que se passe-t-il lorsque le projet est déjà partiellement achevé ?
L'ICDV mesure la variation des matériaux, de la main-d'œuvre et de l'équipement.
Remarque : Ce calcul mesure les coûts directset n’inclut pas le foncier, les frais financiers, le marketing ni le profit du promoteur. Par conséquent, l’indexation exige une parfaite compréhension des principes techniques d’ajustement des coûts et une utilisation appropriée de l’ICDV (Indice de Variation des Coûts).
Par exemple, pour calculer les ajustements pour variation de coût en utilisant l'ICDV, dans les entreprises de construction de notre société holding EM+A Group (EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture et XTRIBA Inmobiliaria), nous appliquons la formule d'indexation technique qui compare l' ICDV de base au moment de la signature avec l' ICDV en vigueur à la période de référence.
Cela nous permet de garantir aux promoteurs et aux acheteurs une réduction, voire une élimination, des conflits, ainsi qu'un renforcement de la confiance et de la transparence face aux ajustements inévitables dus à la volatilité des prix.
L'application de l'ICDV protège la marge du promoteur, empêche la décapitalisation du projet, réduit le risque financier, fournit un soutien technique objectif et renforce la confiance entre les parties.
Responsabilité partagée en matière d'ajustement des prix : le constructeur doit-il assumer une partie de l'augmentation ?
D'un point de vue technique et contractuel, l'impact de l'inflation ne devrait pas être intégralement répercuté sur l'acheteur.
Dans une pratique professionnelle plus équilibrée, certains projets immobiliers stipulent que le constructeur ou le promoteur assume un pourcentage initial des augmentations, généralement entre 5 % et 10 %, avant de répercuter les ajustements sur le prix convenu, créant ainsi une marge de sécurité qui protège l'acheteur contre les variations modérées du marché et évite les hausses immédiates dues à de légères fluctuations de l'indice.
La justification technique de ce critère repose sur plusieurs fondements :
Premièrement, toutbudget de construction structuré de manière professionnelle intègre des marges de contingence destinées à absorber les variations normales de prix des matériaux, de la main-d'œuvre ou des sous-traitants.
Les hausses de prix modérées font partie des risques inhérents au secteur de la construction. Les répercuter intégralement sur le client, même lorsqu'elles sont minimes, revient à externaliser complètement un risque inhérent à l'activité.
Deuxièmement, le promoteur dispose d'un pouvoir de négociation accru auprès des fournisseurs, grâce aux achats en gros et à la planification des acquisitions anticipées. Cela lui permet d'atténuer partiellement les variations initiales sans compromettre la viabilité du projet.
Troisièmement, et ce n'est pas le moins important, n'oubliez pas que le constructeur travaille pour autrui. Bien qu'il assume les risques financiers et opérationnels pendant la construction, le propriétaire final du bien est l'acheteur, qui bénéficiera du produit fini, de sa plus-value future et de son usage.
En ce sens, le projet n'est pas un actif que le promoteur conserve pour lui-même, mais un ouvrage exécuté pour un tiers qui en tirera le bénéfice patrimonial définitif.
Cette réalité introduit un principe de coresponsabilité économique : si l'acheteur est le propriétaire et le bénéficiaire final, il est raisonnable qu'il participe aux augmentations de coûts extraordinaires et réelles qui dépassent les prévisions normales du marché.
Mais cette participation doit être activée lorsque les variations dépassent un seuil préalablement défini.
Par conséquent, lorsque l'augmentation dépasse le pourcentage d'absorption convenu, la proportion de l'ajustement doit être appliquée à l'acheteur, exclusivement sur la partie du prix correspondant à la construction et sur le solde restant dû à exécuter.
Cependant, l'ajustement ICDV est un mécanisme technique, et non automatique. C'est un outil qui, lorsqu'il est correctement appliqué, répartit de manière équilibrée les effets des variations de coûts dans les contrats d'achat et de vente.
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